事故物件？親が孤独死した実家を売却するとき知っておくべきポイントをわかりやすく解説

このようなお悩みや疑問にお応えする記事です。

親の孤独死は、誰にでも起こり得る身近な問題です。少子高齢社会が進み、高齢者の単身世帯が年々増加しているからです。

内閣府の資料によると、65歳以上の男女のうち独居の割合（平成27年）は、

となっています。（データー引用：令和３年度版高齢社会白書：内閣府）

私自身、遠方でひとり暮らしをしていた父を孤独死で亡くしています。発見がもう少し遅ければ、大切な実家が事故物件になるところでした。

実家が事故物件になるということは、決して他人事ではありません。

実際に、不動産屋から「事故物件」と言われしまい困っている方もいるのではないでしょうか。

そこで本記事では、親が孤独死した実家を売却するときに「知っておくべきポイント」をわかりやすく解説します。

不動産屋に実家の買取を拒否されてお困りの方へ

結論から先にお伝えします。
業者を選べば大丈夫！訳あり物件を専門にしている業者がいます。

親が孤独死した実家を売却したいとき知っておくべきこと３つ

親が孤独死した実家を売却したいとき、まず以下の３点をおさえておきましょう。

【知っておくべきこと❶】事故物件とは「心理的瑕疵（かし）のある物件」のこと

事故物件は「心理的瑕疵（かし）物件」とも言われています。

瑕疵とはあまり聞きなれない言葉ですが、キズや欠陥を意味します。

「瑕疵」とは、キズ・欠点・欠陥・不具合、「不動産やビジネス上の成果物が引渡や納品の前にすでに何らかの欠陥を抱えている状態。

引用元：Weblio辞書

不動産における「心理的瑕疵」とは、買主が心理的に抵抗感を感じる可能性のある事象のことです。

「心理的瑕疵」の具体例

このような心理的瑕疵のある家が「事故物件」と呼ばれます。

【知っておくべきこと❷】事故物件の売却時は「告知義務」が発生する

事故物件を売却する場合、買主に対して心理的瑕疵のある物件であることを告知する義務があります。

といったトラブルが起きないようにするためです。

売主が買主に「心理的瑕疵」を故意に伝えなかった場合、宅建業法違反で民事上「契約不適合責任」が問われます。

「契約解除」だけでなく最悪「損害賠償」を請求される可能性もあり注意が必要です。

しかし、以前は孤独死でどこまでが「心理的瑕疵」として告知する義務が生ずるかについての基準があいまいでした。孤独死というだけで事故物件とされた時代もありました。

不動産屋によっても、対応がまちまちだったのです。

そこで、2021年10月に国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、「告知義務」の基準を明確にしたのです。

【知っておくべきこと❸】告知義務は「心理的瑕疵の大きさ」が基準になる

国土交通省の示したガイドラインでは、入居者の心理的瑕疵の大きさを基準に「告知義務」を規定しています。

ガイドラインでは「取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）については、原則として告げなくてもよい」としました。

事故物件として告知義務あり

一方で、以下の場合は原則「事故物件」として告知は不要としています。

告知義務なし

親が孤独死した実家は事故物件？告知義務がある？

孤独死があった実家は事故物件（心理的瑕疵物件）として告知義務が発生するのでしょうか。

事故物件になるかどうかは、親が亡くなった時の状況により異なります。

そもそも孤独死とは？孤立死との違いは？

そもそもどのような亡くなり方のことを「孤独死」と言うのでしょうか。

「孤独死」とは『誰にも看取られることなく亡くなった後に発見される死』のことをいいます。

しかし、法律上「孤独死」に関して明確な基準はありません。

厚生労働省は「孤独死」の中でも『社会的なつながりが希薄な人が亡くなった後、相当期間放置されるケース』を「孤立死」としています。家族や友人、社会との交流があった人が自宅で死亡し数日後に発見される場合の「孤独死」とは区別して表現しています。

参考：高齢者が一人でも安心して暮らせるコミュニティづくり推進会議（「孤立死」ゼロを目指して）報告書：厚生労働省

「孤立死」がおきた家は心理的瑕疵が大きく、明かに事故物件となります。

一方孤独死が「孤立死」に該当しない場合、事故物件になるか否かは「心理的瑕疵の大きさ」が基準になります。

孤独死した実家が事故物件（心理的痂疲物件）になるケース

孤独死の原因が「自然死」や「不慮の事故死」で、すぐに発見された場合は原則「事故物件」になることはありません。

ただし以下の場合は、事故物件として「告知義務」が発生する可能性があります

事故物件として告知義務あり

ガイドラインには「何日までが長期間になるのか」という具体的な基準は明記されていません。

ケースバイケースで判断が変わってきます。自分では「事故物件に該当しないかな」と思っても、買主が「そんな事情があったなら住みたくなかった」と感じる可能性もあります。

売却後のトラブルを避けるためにも、売却を依頼する不動産屋には「孤独死」があった時の状況を伝えておくことが望ましいです。

＜実家で親が孤独死＞事故物件の売却方法（おすすめは買取り）

万がいち、実家が「事故物件」になってしまっても売却をすることは可能です。

売却する方法は、大きく分けて「仲介」と「買取」があります。

「一刻も早く事故物件になった実家を手放したい」という方には「買取」がおすすめ。

「仲介」の場合、いつまでたってもも買主が見つからない可能性があるからです。

「仲介」と「買取」それぞれのメリットとデメリットをまとめました。

【売却方法❶】不動産会社に仲介してもらい買主を探す

不動産会社にお願いして買主を探してもらう方法です。

【売却方法❷】不動産会社に買取をしてもらう

不動産会社に直接買い取りをしてもらう方法です。

まずは「訳あり物件専門」の不動産屋に相談しよう

事故物件の買取を依頼するときは、不動産屋選びが重要です。

事故物件に慣れていない不動産屋に依頼をすると、

と、買取自体を拒否されてしまうかもしれないからです。

場合によっては、足元を見られて買いたたかれてしまうかもしれません。

必ず「訳あり物件専門の不動産業者」に査定してもらい、提示価格に納得してから買取をしてもらうようにしましょう。

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訳あり物件買取プロ は 株式会社Alba Link(アルバリンク) が運営する『訳あり物件買取に特化した不動産事業者』です。

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まとめ

この記事では、親が孤独死した実家を売却するとき知っておくべきポイントをお伝えしました。

ひとりぐらしの親が孤独死をした場合、実家が事故物件に該当するかどうかの判断は難しいです。

孤独死に対して、買主がどの程度「心理的瑕疵」を認識するか個人差があるからです。

売却後のトラブルを避けるためにも、まずは『訳あり物件を専門に取り扱う不動産業者』に相談することをおススメします。

あなたの大切な実家です。納得できる形で手放すことができることを願っています。

最後までお読みくださりありがとうございました。

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不動産売却のことでさらに詳しく知りたい方は、
株式会社了が運営する不動産WEB相談室 のコラム記事が参考になります